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佳作评介

国外前沿速递(12)

2019-02-05 23:58:35 作者:社会学视野网

本期为大家介绍了有关住房市场的五篇文献,围绕房价与土地价格的关系、住房市场的稳定性与国家政策制度的关系、住房所有权与财富不平等的关系、房价上涨中的话语策略、房地产投资客的主体性建构等五个主题展开。

《土地价格对房价空间差异的影响》一文利用20142872个县的住房价格数据,分析了中国房价的空间格局和发展的驱动力。结合住房需求、供应以及市场等多重理论视角,确立了住房价格模型来探讨土地价格对房价的影响。然后使用地理探测技术分析了在不同行政层面上,土地价格对房价的相对影响。最后讨论了土地价格对房价的影响机制。主要结论如下:第一,中国房价呈“金字塔式”分布,较高的房价与较少人口相关。第二,土地价格是房价的主要驱动因素,其对房价的影响随着不同的行政级别而变化。具体来说,土地价格对省会城市城区的影响最为强烈。第三,土地价格驱动房价的内在影响机制包括:地形因素、城市建设水平、优质公共服务资源的集聚度以及第三产业发展水平。城市土地供应计划(供应政策)是决定城市土地价格的内在动力;通过供需、成本以及市场机制,土地价格进而影响房价。

20世纪70年代以来,发达国家住房市场繁荣的普及程度与持续时间都在增加,但随后也伴随着市场的萧条。这些发展,尤其是它们在许多国家的同时发生,是2008年全球金融危机的主要原因。有关这一危机的文献主要集中于抵押信贷市场与房屋所有权在推动住房市场繁荣与萧条过程中的作用,关注经历过萧条最为严重的国家,特别是在英语世界。尽管很多西欧国家有社会出租住房,但文献基本上忽略了这一部门的作用。《住房市场的(不)稳定性与社会出租住房》一文的目标是,通过考察爱尔兰(在20世纪90年代经历了惊人的房地产繁荣而在2000年代又经历房地产的萧条)与奥地利(住房市场稳定的悠久传统)这两个国家中社会福利住房与住房市场的互动,来解决这些被忽视的问题。文章认为,这两个国家的社会福利住房在形塑住房市场的动力学中发挥了重要但又不同的角色。爱尔兰的社会福利住房是顺周期性的——加快了住宅市场的繁荣同时也加剧了萧条;然而,奥地利的社会福利住房对住房市场是逆周期性的,因此有助于维持价格稳定。这些结果在一定程度上反映在两个国家对社会住宅政策的不同使用上——在凯梅尼的分类学中,奥地利代表了“一元”的住房制度,爱尔兰则代表了“二元”住房制度。此外,社会福利住房的财政来源以及补贴的供应侧或需求侧导向都是产生这些相反结果的重要推动力。

有大量证据表明发达经济体中不平等的增长日益严重。《产权不平等:住房财富不平等、代内/代际差异以及私人土地所有制的兴起》一文论证了住房产权在不平等动态性的特殊地位,同时挑战了将“大规模房屋拥有权的意识形态”作为资产积累的广泛而平等化机制这一持续存在的观点。当代房屋所有权减少的动态性与房地产持续增加的吸引力形成了对比。该文通过在英国的案例研究,探索性地考察了不平等的住房财富维度,在经验层面上评估了产权集中性、代内与代际差异以及私有土地所有制的作用等维度。研究表明,住房产权具有明显的集中性以及不平等渐增的重要趋势,特别是在年轻同期群中的前景较为劣势。最近出现的大量次级租赁房地产市场,表明了财富集中的另一个关键维度。研究强调了住房产权的根本不平等,在个体化福利责任时代,引发了基于住房资产的经济安全的根深蒂固的意识形态问题。

《澳大利亚租赁房地产投资客主体性的叙事与策略》一文研究了澳大利亚房地产投资话语如何构建房地产投资者的主体性。本文使用金融化和治理术研究的概念框架,考察当前的政策环境、媒体、书籍,特别是房地产的投资研讨会。房地产投资话语经常采用“房地产投资之旅”的叙事形式,引用坎贝尔英雄之旅的“创世神话”。它还提出了一系列投资策略,这一策略通过对战略思维的共同承诺得以加强,同时还提出了对债务的重新思考,以便个人通过房地产投资开始了解自己。该文展示了在当代主体性形成中房地产投资者的主体性如何去进行购买行为,并提出了反话语所面对的机遇和挑战,反话语推动了更加负担得起的、可获得的住房和金融安全的政策前景。

英国房价在很长一段时间内持续上涨,人们越来越担心(特别是年轻家庭)对住房的负担能力,而现有业主则继续享受意外收获。《新闻中的房价膨胀》一文使用批判性话语分析来研究与房价上涨相关的相互矛盾的利益如何在大众话语中得到体现。论文系统地分析了新闻报道,比较房价相对稳定与房价上涨的两个时期。这一分析揭示了业内人士在创造房地产市场新闻话语方面的强大影响力,如何将价格上涨定位为既是有益的又是自然的秩序。通过分析住房市场的隐喻表征,可以更加深入地审视意识形态的建构,并展示这些话语是如何深入嵌入的。

文献具体信息如下:

Wang, S., et al. (2018). “Effect of Land Prices on the Spatial Differentiation of Housing Prices: Evidence from Cross-county Analyses in China.” Journal of Geographical Sciences 28(6): 725-740.

Norris, M. and M. Byrne (2018). “Housing Market (in)Stability and Social Rented Housing: Comparing Austria and Ireland during the Global Financial Crisis.” Journal of Housing and the Built Environment 33(2): 227-245.

Arundel, R. (2017). “Equity Inequity: Housing Wealth Inequality, Inter and Intra-generational Divergences, and the Rise of Private Landlordism.” Housing, Theory and Society 34(2): 176–200.

Martin, C. (2018). “Clever Odysseus: Narratives and Strategies of Rental Property Investor Subjectivity in Australia.” Housing Studies 33(7): 1060-1084.

Munro, M. (2018). “House Price Inflation in the News: a Critical Discourse Analysis of Newspaper Coverage in the UK.” Housing Studies 33(7): 1085-1105.

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